HH Linh Đàm, Đại Thanh, Kiến Hưng bị rà từng căn: giá chung cư cũ giảm tiền tỷ, sao vẫn chẳng ai mua

Tôi vừa đọc một tin mà đọc xong phải bật cười theo kiểu cười ra nước mắt: một căn ở CT6 Kiến Hưng, chỗ dự kiến đón dân Mường Thanh di dời, đã giảm giá hơn một tỷ đồng mà vẫn chưa có ai xuống tiền. Một tỷ đồng, chứ không phải một triệu. Bình thường giảm giá cỡ đó là người ta tranh nhau, đằng này lại vắng hoe. Các bác thấy lạ không? Tôi thì thấy đây đúng là lúc nên dừng lại, hỏi cho kỹ trước khi mừng.

Chuyện là thế này. Hà Nội đang lên kế hoạch rà soát từng căn hộ tại mười hai cụm công trình của Xí nghiệp Xây dựng tư nhân số 1 Điện Biên — tức các dự án quen tên của ông Lê Thanh Thản, hay vẫn được gọi vui là “đại gia Mường Thanh”. Danh sách gồm CT6 Kiến Hưng, khu hỗn hợp Đại Thanh, khu nhà ở Xa La, CT5 Tân Triều, các toà VP3, VP5, VP6 và HH1 đến HH4 Linh Đàm, cùng CT11, CT12 Kim Văn – Kim Lũ. Lý do rà soát: các công trình này được xây vượt phép, sai quy hoạch đã được phê duyệt — nói nôm na là xây nhiều tầng hơn, nhiều căn hơn những gì giấy phép cho phép, nên suốt nhiều năm cư dân ở đó không làm được sổ hồng (giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà) đầy đủ.

Theo lộ trình thành phố đưa ra: tháng 9 năm nay xin chủ trương và một cơ chế pháp lý đặc thù (hiểu đơn giản là một bộ quy định riêng cho đúng nhóm dự án này, vì luật thông thường không tính hết tình huống xây sai phép quy mô lớn như vậy). Việc rà soát, phân loại từng căn và tính giá đền bù dự kiến làm trong những tháng cuối năm, xong phần phân loại khoảng tháng 10-11. Những hộ phải di dời có thể được chuyển sang khu đô thị Thanh Hà hoặc nhận đền bù. Việc di dời thật sự dự kiến xong năm 2027, phá dỡ năm 2028. Tức là còn cả một chặng — chưa ai bị đuổi đi ngay ngày mai, nhưng hướng đi đã rõ.

Điều tôi muốn các bác để ý không nằm ở mốc thời gian, mà ở cách thị trường đã phản ứng trước cả khi chính quyền ra quyết định cuối. Giá một căn ở khu vực liên quan giảm hơn một tỷ đồng — mà vẫn ế. Thị trường, nói cho công bằng, khôn hơn mình tưởng: người mua đã tự tính được rủi ro pháp lý treo lơ lửng, nên dù giá đã mềm vẫn không dám xuống tiền. Cái giá rẻ ở đây không phải món hời bị bỏ quên, mà là cái giá thị trường trả cho sự bất định.

Chuyện này còn nằm trong một bức tranh lớn hơn. Cùng lúc với việc rà 12 cụm nhà vi phạm, Hà Nội cũng đang tách bảy dự án chậm triển khai khác để đề xuất chấm dứt — hơn 252 hecta đất chưa kịp trở thành nguồn cung nhà ở mới (theo dữ liệu Radar nội bộ của quán, ghi nhận 12/9). Hồi tháng 5, thành phố từng thu hồi đất, chấm dứt hoạt động 24 dự án chậm khác của nhiều tên tuổi lớn. Và ngay cuối tháng 9, lãnh đạo thành phố vẫn tiếp tục nhắc lại: kiên quyết thu hồi dự án chậm, không nương tay. Nối các điểm lại, tôi thấy một logic xuyên suốt: Hà Nội đang siết kỷ luật pháp lý bất động sản ở cả hai đầu — dự án mới bị treo quá lâu thì thu hồi, chung cư cũ xây sai phép thì buộc phải xử lý dứt điểm. Ngắn hạn, việc này gây xáo trộn thật. Nhưng nhìn xa hơn, đó là cách một thị trường minh bạch hoá dần, dù chậm và đau.

Tôi có soi thử xem đây có phải một cơ hội đáng xuống tiền không — kiểu giá rẻ bất thường thì trước sau cũng có người ôm vào, chờ ngày thị trường định giá lại. Nhưng thành thật là chưa đủ dữ liệu để nói chắc: cơ chế pháp lý đặc thù chưa được duyệt, số căn thực sự phải di dời và mức đền bù cụ thể cũng chưa công bố. Lúc này mà khuyên ai “cứ mua đi, sớm muộn gì cũng xong” thì là liều, không phải tính toán. Cẩn trọng, đợi thêm thông tin, vẫn là lựa chọn hợp lý hơn.

Ngồi thêm một chén

Nếu các bác đang nhắm một căn hộ giá mềm bất thường ở Hà Nội, nhất là khu vực Linh Đàm, Kiến Hưng, Tân Triều, Xa La hay Kim Văn – Kim Lũ, việc đầu tiên là tra xem toà nhà đó có nằm trong danh sách đang rà soát không, chứ đừng chỉ nhìn giá rồi quyết. Muốn có bộ câu hỏi đầy đủ trước khi đặt cọc, bài viết về ba câu tự hỏi trước khi đặt cọc mua nhà tôi viết trước đây vẫn còn nguyên giá trị. Muốn biết thêm bức tranh nguồn cung Hà Nội đang bị siết ra sao, bài về gói tín dụng 63.000 tỷ cam kết nhưng mới giải ngân 15.000 tỷ là một mảnh ghép khác của cùng câu chuyện. Và trước khi để giá rẻ làm mờ mắt, cứ thử gõ số liệu thật của mình vào Máy tính khả năng mua nhà của quán — biết rõ mình gánh được bao nhiêu, còn chắc tay hơn là tin vào một cái giá nghe có vẻ hời.

Nguồn dữ liệu tham khảo

• Nếu phải di dời, cư dân chung cư HH Linh Đàm sẽ đi đâu? — Dân trí
• Danh sách 12 dự án sai phạm của Mường Thanh được đề xuất di dời hoặc đền bù — VTC News
• Nơi dự kiến đón cư dân Mường Thanh di dời: Căn hộ giảm hơn 1 tỷ đồng vẫn vắng bóng người mua — CafeBiz
• Danh sách 24 dự án chậm triển khai bị thu hồi đất ở Hà Nội — VietNamNet
• Phó Chủ tịch Hà Nội: Kiên quyết thu hồi dự án chậm tiến độ, không chuyển biến — CafeF

Tác giả: Tư Trà · đến từ kênh YouTube Định cư Hà Nội.