Tín dụng bất động sản 2026: cửa chung vẫn khép, nhưng ba cửa riêng đã được NHNN mở khóa

Room tín dụng - giới hạn Ngân hàng Nhà nước (NHNN) cho một ngân hàng được tăng dư nợ cho vay thêm trong năm, dư nợ là số tiền ngân hàng đang cho vay chưa thu hồi - của bất động sản năm 2026 nhìn tổng thể vẫn bị giữ rất chặt. Theo Công văn 11686/NHNN-CSTT (31/12/2025), mỗi ngân hàng chỉ được tăng tín dụng bất động sản đúng bằng tốc độ tăng tín dụng chung của chính ngân hàng đó - bất động sản không được "ăn" nhanh hơn phần còn lại.

Nhưng bên cạnh khung chung đó, NHNN đã hai lần âm thầm mở riêng một cánh cửa nhỏ.

Lần một, Công văn 4551/NHNN-CSTT (29/5/2026) gửi khoảng 25 ngân hàng thương mại lớn, cho phép không tính phần dư nợ cho vay tăng thêm của nhà ở xã hội, khu công nghiệp và khu chế xuất (khu công nghiệp chuyên sản xuất hàng xuất khẩu, hưởng ưu đãi thuế riêng) vào room bất động sản - ba loại hình này được "miễn tính điểm" khi NHNN kiểm trần.

Lần hai, Công văn 8509/NHNN-CSTT (16/9/2026), mở rộng danh sách đó sang nhà hàng, khách sạn, khu du lịch, sinh thái và nghỉ dưỡng - gắn với Nghị quyết 26-NQ/TW (22/8/2026) của Bộ Chính trị về phát triển du lịch thành ngành kinh tế mũi nhọn.

Chưa đầy bốn tháng, danh sách "đi cửa riêng" đã nới hai lần, mỗi lần rộng hơn. Còn nhà ở thương mại, đất nền hay bất cứ thứ gì mang màu đầu cơ vẫn đi đúng cửa chung, đúng trần.

Cánh cửa riêng đó đáng chú ý tới đâu, và bền được bao lâu - phần tôi đào kỹ hơn ở dưới.