Thuê hay mua nhà ở Hà Nội: đừng chỉ so tiền thuê với tiền trả góp

“Tiền thuê mỗi tháng cũng bằng tiền trả ngân hàng, vậy mua luôn cho rồi.”

Câu này nghe rất có lý — nhưng đang so hai con số không cùng bản chất.

Tiền trả góp gồm cả gốc và lãi. Phần gốc làm tăng sở hữu của các bác; phần lãi là chi phí tài chính. Nhưng mua nhà còn có nhiều chi phí khác: vốn tự có bị khóa vào căn nhà, sửa chữa, nội thất, phí giao dịch và rủi ro phải bán đúng lúc thị trường không thuận.

Thuê nhà thì ngược lại: không tích lũy quyền sở hữu, nhưng đổi lại có sự linh hoạt và ít vốn bị khóa hơn.

Vì vậy tôi sẽ không hỏi “thuê có phí tiền không?”. Tôi hỏi:

• dự kiến ở khu vực này bao lâu;
• vốn tự có sau khi mua còn đủ quỹ dự phòng không;
• lãi vay nếu tăng thì dòng tiền gia đình chịu được không;
• căn nhà có phù hợp đủ lâu hay vài năm nữa lại phải đổi;
• phần tiền chưa dùng để mua nhà có thể làm gì khác.

Có người mua là đúng. Có người thuê lại khôn hơn. Sai nhất là biến nhu cầu an cư thành một cuộc thi xem ai sở hữu nhà sớm hơn.

Nội dung chỉ mang tính tham khảo, không phải tư vấn tài chính hay bất động sản cá nhân.

So thuê và mua phải tính cả phần “không nhìn thấy”

Mua nhà có chi phí lãi vay, phí giao dịch, sửa chữa và vốn tự có bị khóa trong tài sản. Thuê nhà lại có rủi ro tăng giá thuê, phải chuyển nhà và ít quyền tùy biến không gian.

Vì vậy tôi thích tách hai bảng:

Bảng tài chính: tiền thuê, lãi vay sau ưu đãi, chi phí sở hữu, lợi suất kỳ vọng của phần vốn tự có nếu không mua nhà.

Bảng đời sống: ổn định trường học, thời gian đi làm, nhu cầu sửa nhà theo ý mình, khả năng chuyển thành phố/nghề nghiệp.

Một phương án có thể “rẻ hơn” nhưng làm đời sống khó hơn rất nhiều. Ngược lại, mua nhà vì cảm xúc an cư nhưng khiến dòng tiền căng tới mức không có quỹ dự phòng cũng là cái giá rất đắt.

Đáp án đúng là đáp án chịu được cả bảng tính lẫn đời sống thật.