Ngân hàng Nhà nước vừa khoan thêm một cái cống: tín dụng bất động sản đang chảy về đâu?

Hồi nhỏ ở quê, mùa nước lên, các cụ không ngăn cả con sông lại — ngăn kiểu đó có mà vỡ bờ. Người ta khoan thêm vài cái cống nhỏ, cho nước chảy bớt vào ruộng trũng, ruộng nào cần nước thì mở cống, ruộng nào đủ rồi thì đóng lại. Tín dụng ngân hàng cho bất động sản bây giờ cũng đang được "nắn" theo kiểu ấy — không ngăn cả dòng, mà khoan thêm cống cho chảy đúng chỗ.

Giữa tháng 9 vừa rồi, Ngân hàng Nhà nước (NHNN — cơ quan quản lý ngành ngân hàng) gửi một công văn tới các ngân hàng (số 8509/NHNN-CSTT, ngày 16/9/2026), với một câu gọn mà ảnh hưởng không gọn chút nào: từ 1/1 đến 31/12/2026, phần dư nợ (tổng tiền ngân hàng đã cho vay, chưa thu hồi) tăng thêm so với cuối năm 2025 ở nhóm nhà hàng, khách sạn, khu du lịch nghỉ dưỡng — sẽ không bị tính vào dư nợ bất động sản của ngân hàng đó nữa.

Nghe có vẻ kỹ thuật, nhưng đây là chuyện tiền thật. Mỗi ngân hàng có một "trần" tín dụng bất động sản — room tín dụng (hạn mức được cho vay thêm trong năm) dành cho lĩnh vực này vốn bị kiểm soát chặt hơn hầu hết ngành khác, vì bất động sản là chỗ dễ phình bong bóng nhất. Loại hình nào bị loại ra khỏi cách tính cái trần đó, ngân hàng cho vay vào loại hình đó mà không lo đụng trần — nói thẳng ra là được xếp vào hàng ưu tiên bơm vốn.

Đây không phải lần đầu NHNN làm vậy. Trước đó, 25 ngân hàng thương mại đã được cho loại trừ dư nợ tăng thêm của nhà ở xã hội và khu công nghiệp — khu chế xuất khỏi cách tính này. Giờ thêm khách sạn, nghỉ dưỡng, du lịch vào danh sách — nghĩa là trong mắt NHNN, ba nhóm này đang được xếp vào diện "cần khuyến khích dòng vốn", còn phần còn lại của thị trường — nhà ở thương mại bình thường, đất nền, các loại hình khác — vẫn nằm trong trần chung, ngân hàng muốn bơm thêm vẫn phải cân đong như cũ.