Vay mua nhà 30 năm: đáng sợ không nằm ở con số 30

Nghe “vay 30 năm” thì ai cũng thấy dài. Nhưng khoản vay nguy hiểm hay không không nằm ở số năm đứng một mình.

Tôi sẽ nhìn bốn thứ trước:

Tỷ lệ vay trên giá căn nhà. Vay càng sát giá trị tài sản, biên an toàn càng mỏng.

Tiền trả nợ so với thu nhập ổn định. Đừng lấy tháng thu nhập đẹp nhất để tính khả năng trả nợ.

Lãi suất sau ưu đãi. Nhiều khoản vay nhẹ ở vài năm đầu rồi nặng dần khi bước sang lãi suất thả nổi.

Quỹ dự phòng. Nhà chưa chắc bán nhanh đúng lúc thu nhập gặp vấn đề.

Một khoản vay dài đôi khi giúp dòng tiền dễ thở hơn vì chia nghĩa vụ ra nhiều năm. Nhưng nó cũng làm tổng tiền lãi có thể lớn hơn nếu giữ khoản vay lâu.

Vậy nên đừng hỏi: “30 năm có đáng sợ không?”

Hãy hỏi: “Nếu thu nhập giảm 20–30% hoặc lãi suất tăng, nhà mình còn chịu được bao lâu?”

Đó mới là bài kiểm tra đáng làm trước khi ký.

Nội dung chỉ mang tính tham khảo; điều kiện vay phù hợp phụ thuộc thu nhập, tài sản và hợp đồng tín dụng cụ thể.

Đừng chỉ stress-test một tháng, hãy stress-test cả chu kỳ

Một gia đình có thể trả được khoản vay hôm nay nhưng gặp khó khi ba thứ cùng xảy ra: hết ưu đãi lãi suất, thu nhập giảm và phát sinh chi phí con cái/y tế.

Tôi thích thử ba kịch bản:

Kịch bản bình thường: thu nhập giữ nguyên, lãi suất như dự kiến.

Kịch bản xấu vừa: thu nhập giảm 20%, lãi suất tăng vài điểm phần trăm.

Kịch bản xấu: một nguồn thu mất hẳn trong 6 tháng.

Nếu kịch bản xấu vừa đã khiến gia đình phải vay thêm để trả nợ, khoản vay đang quá sát mép.

Nhà để ở còn có giá trị ổn định đời sống, nên không thể tính như một khoản đầu tư thuần. Nhưng cảm giác an cư không nên được mua bằng trạng thái mất ngủ suốt 20 năm.